SAL, il Comitato Salvaguardia Area Lago,
dopo l’incontro, avvenuto il 7 gennaio 2021, con la sindaco Cristina Santi ha costituito un gruppo di lavoro per approfondire la situazione dell’area ex Cattoi, verificare le informazioni avute in quella sede e chiarire i dubbi emersi nella conversazione con la sindaco Santi e i consiglieri Gatti e Pozzer, anch’essi presenti all’incontro.
Le conclusioni di tale studio, rese note alla Sindaco attraverso una lettera datata 26 febbraio 2021, riguardano tre argomenti cruciali
1. L’utilizzo provvisorio dell’Area ex Cattoi quale posteggio gestito da A.P.M
2. L’asserita necessità per l’Amministrazione Municipale di aprire una trattativa con l’attuale Proprietà dell’Area ex Cattoi.
3. Il problema dei c.d. Diritti edificatori acquisiti nell’ambito dell’Area ex Cattoi.
Lo scopo di questa azione non è certo quello di insegnare il mestiere ad alcuno. È piuttosto quello di stabilire con l’amministrazione un dialogo franco e rispettoso della realtà delle cose.
Per questo il comitato manifesta la propria preoccupazione per le conseguenze che deriveranno dalla destinazione a parcheggio, seppur provvisorio, dell’Area ex Cattoi e chiede all’amministrazione di non proseguire su questa strada.
Invita la Sindaco Santi a prestare fede ai programmi espressi in campagna elettorale e a dare dei segnali che facciano capire ai cittadini che l’amministrazione ha ben presente l’importanza strategica e la ricchezza sociale, ambientale ed economica che la riqualificazione verde dell’area lago rappresenta e che è davvero un obiettivo dell’amministrazione destinare a verde pubblico l’area ex Cattoi.
Il periodo che stiamo vivendo ci insegna l’importanza del verde vicino a casa, dentro la città, per la salute e per la possibilità che offre di essere utilizzato in sostituzione degli spazi chiusi (dalle aule scolastiche ai luoghi di ritrovo). Non possiamo permetterci di perderne neanche un metro quadrato. Ogni pezzo di territorio che non ha ancora una destinazione diventi area verde, ogni area ancora verde resti tale: questo è il vero Next Generetion EU che non possiamo perdere.
Questa la dettagliata lettera alla quale è stata data la laconica risposta:
“troverete le informazioni richieste sul sito del Comune“
Al Sindaco
Egregia Dott.ssa Santi,
come Comitato Salvaguardia Area Lago facciamo seguito al nostro incontro del 7 gennaio u.s. per ottenere da Lei una serie di chiarimenti in ordine ad alcune asserzioni avanzate sia da Lei che dai Consiglieri sigg. Gatti e Pozzer in occasione di tale nostro momento di confronto in ordine alle sorti dell’Area ex Cattoi.
Come abbiamo avuto modo di riferirLe, questa area rappresenta attualmente, per il nostro Comitato, uno degli argomenti di maggiore interesse ed urgenza, dato che fine precipuo del nostro organismo è l’assicurare che questo spazio venga asservito alla Collettività e tramutato in un’area verde, rectius parco non edificato.
Cercando di riassumere per sommi capi i quesiti che intendiamo porLe con la presente e che gradiremmo ottenessero un Suo riscontro scritto, Le significhiamo quanto di seguito:
1) In merito all’Utilizzo provvisorio dell’Area ex Cattoi quale posteggio gestito da A.P.M., se, da un lato, corrisponde al vero che anche in passato quest’area è stata adibita a posteggio, è al contempo innegabile che ciò è accaduto per effetto di contratti di comodato d’uso, e quindi a titolo gratuito, contratti, cioè, precari, conclusi con le precedenti Amministrazioni Comunali dagli allora Proprietari di tale area, tant’è vero che in passato questi parcheggi erano completamente gratuiti. Va fatto presente che, all’epoca, la destinazione provvisoria a parcheggio aveva la conformità urbanistica, essendo previsto per quella zona, dal PRG, un piano attuativo – attualmente scaduto – che ammetteva anche, su parte dell’area, la destinazione a parcheggio.
La differenza rispetto al passato non è di poco conto, dal momento che l’aver concluso – o il voler concludere – con l’attuale Proprietà una convenzione che preveda un onere per l’Amministrazione Pretoria da Lei amministrata comporta che i parcheggi in questione divengano innanzitutto a pagamento, e, ancora, che sia quindi necessario stabilire e delimitare i singoli stalli, dovendo garantire comunque l’osservanza delle norme di sicurezza.
Quindi riveste la massima importanza che Lei ci chiarisca in modo preciso e circostanziato
a) se questo utilizzo temporaneo dell’area in questione comporterà l’esecuzione di opere, visto che tale scelta municipale – che peraltro non condividiamo – renderebbe maggiormente caotico e congestionato il traffico su Viale Rovereto – e
b) se tale progetto è comunque conforme alle attuali norme urbanistiche che non consentono la realizzazione di un parcheggio in relazione alle necessarie opere di approntamento. Saremmo grati di sapere come si intende derogare dal PRG per questo parcheggio provvisorio.
Rammentiamo in proposito che alcune norme del P.R.G. vigente (artt. 34, 35 e 36) prevedono la realizzazione di nuovi parcheggi solo in aree a destinazione residenziale, ragion per cui non vorremmo che tale opinabile scelta dell’Amministrazione Comunale creasse una sorta di aspettativa e/o affidamento nella Proprietà tale da consentire in futuro la completa o parziale edificabilità a fini residenziali dell’Area ex Cattoi da parte degli attuali proprietari.
Per questi motivi vorrà chiarirci, per il tramite dei competenti Servizi Comunali e della Comunità di Valle, in che cosa consisteranno gli interventi di natura urbanistica e quali saranno in dettaglio le opere che l’Amministrazione Comunale che Lei rappresenta intende attuare per consentire la temporanea destinazione a posteggio a pagamento dell’Area ex Cattoi, e in base a quale norme si deroga dal PRG, dato che tale opera non può certo considerarsi opera o struttura precaria e temporanea ai sensi della LP 15/2015 e del Regolamento edilizio provinciale.
Fermo restando che fino ad oggi non abbiamo rinvenuto, nella raccolta periodica dei provvedimenti di Giunta del Comune da Lei rappresentato, alcuna delibera inerente ad un accordo con la Proprietà così come da Lei accennato in occasione del nostro precitato incontro, sarebbe opportuno un chiarimento anche in merito al contratto che si vorrà approvare per poter utilizzare l’area da parte del Comune.
2) Sempre nel corso del nostro incontro si è anche affrontato il tema della asserita necessità per l’Amministrazione Municipale di aprire una trattativa con l’attuale Proprietà dell’Area ex Cattoi.
Non Le neghiamo che anche questa presa di posizione del Comune da Lei rappresentato non ci trova in alcun modo concordi come Comitato, visto che la normativa urbanistica in vigore nella nostra Provincia – ci riferiamo in particolare alla Legge Provinciale 4.08.2015 n. 15 – prevede e riconosce amplissimi poteri discrezionali e autonomi alla Pubblica Amministrazione circa la decisione sulle destinazioni urbanistiche del territorio amministrato, anche, quindi, il potere di tutelare e prevedere la destinazione urbanistica di aree di interesse pubblico come, appunto, l’Area ex Cattoi, che riteniamo, per la sua posizione strategia, debba venir destinata ad area verde di uso pubblico.
Sempre a questo riguardo, sicuramente l’asserita valutazione in 12.000.000 di Euro dell’area in questione non appare parametrata ad alcun valido valore di riferimento, sia perché anche in precedenza sono intervenuti degli espropri inerenti l’attuale Parco dell’Ora ed in quell’occasione, proprio affermando la pubblica utilità di tale scelta municipale, è stato riconosciuto a tali aree – peraltro di maggior pregio rispetto all’area ex Cattoi – un valore di esproprio di gran lunga inferiore a quello da Lei ipotizzato; sia perché, trattandosi, allo stato attuale, di un’area c.d. bianca sotto il profilo urbanistico, è difficile attribuire un valore a questo spazio, se non dopo averne deciso la nuova destinazione urbanistica. Fermo restando che, nell’ipotesi considerata, non risulta neppure possibile eseguire una stima dell’Area ex Cattoi riferendosi alle aree edificabili e/o edificate limitrofe, dal momento che essa rappresenta uno spazio separato e diverso, ed in qualche modo isolato, rispetto a quelli posti nelle sue immediate vicinanze.
Affermare pertanto che l’attuale valore dell’Area ex Cattoi potrebbe essere pari ad € 12.000.000,00 significa attribuire a questo spazio cittadino un valore completamente errato che è stato giustificatamente ed opportunamente corretto anche dai periti del fallimento Lacos s.r.l., i quali all’epoca, quando ancora il mercato degli immobili era in massima espansione e l’area aveva una destinazione urbanistica diversa, hanno corretto in diminuzione questa loro errata stima che si attestava inizialmente proprio attorno ai 12 milioni di Euro.
Resta il fatto che manifestare un valore più del doppio di quanto l’attuale proprietà ha pagato per aggiudicarsi all’asta fallimentare lo spazio in questione sarebbe foriero di malumori diffusi e giustificati nella cittadinanza, di cui ci faremo promotori e portavoce. Va precisato, comunque, che non spetta al Comune decide il valore dell’area, ma all’Ufficio Espropriazioni della P.A.T. qualora l’area abbia una destinazione di pubblica utilità e, quindi, sia soggetta alla procedura espropriativa.
In ogni caso riteniamo che nel caso di specie sussista un interesse pubblico diffuso affinché l’Area ex Cattoi venga destinata dal nuovo P.R.G. a parco pubblico, così come testimoniato dalle numerose firme, in precedenza ed attualmente da noi, già raccolte e che continueremo a raccogliere proprio a questi fini; perché non è certo nostra intenzione avallare che si instauri con la Proprietà una trattativa di Giunta finalizzata alla conclusione di un c.d. Accordo Urbanistico che preveda anche solo una parziale edificazione di tale area, depauperando così la Collettività ed in genere la Cittadinanza di un bene come l’Area ex Cattoi, irrinunciabile, data la sua estensione e l’importanza nevralgica, per il benessere dell’intera Comunità.
3) Infine, nel corso del nostro incontro del 7 gennaio u.s. è stato sollevato, in particolar modo dal Consigliere Pozzer, il problema dei c.d. Diritti edificatori acquisiti nell’ambito dell’Area ex Cattoi. Al riguardo, da nostre ricerche circa questo aspetto è emerso che trattandosi di un’area bianca, ovvero di un’area non qualificata né normata dal punto di vista urbanistico ed in particolare dal P.R.G., non esistono, allo stato, diritti edificatori di tale portata, senza tacere che, proprio su questo aspetto, la sentenza T.A.R., che in precedenza ha respinto le pretese della Proprietà dando ragione al Comune da Lei rappresentato, è stata piuttosto tranciante.
Inoltre, a nostro parere, parlare di diritti edificatori acquisiti rappresenta una forzatura, dal momento che nessuna iscrizione tavolare di tali obbligazioni reali è rinvenibile e visto che l’acquisizione di tale spazio ad opera dell’attuale Proprietà è posteriore all’entrata in vigore della L.P. 15/2015, che per la prima volta ha previsto la trascrizione dei diritti edificatori acquisiti al Libro Fondiario.
Per quanto ci consta, infine, negli anni 2008/2009 l’allora Proprietà dell’Area ex Cattoi ha disposto sua sponte la demolizione di volumi presenti nell’ambito di tale spazio, così rinunciando per fatti concludenti a far valere in futuro eventuali diritti edificatori acquisiti; e, ancora, ci risulta che il Comune da Lei attualmente presieduto proprio nell’anno 2014 ha disposto la demolizione di altri volumi presenti in tale area per comprovate ragioni igienico-sanitarie, il che comporta che, se gli allora proprietari non hanno messo in sicurezza tali costruzioni, per parte loro si è perso irrimediabilmente ogni diritto edificatorio; diritto che non può essere per certo vantato a posteriori dall’attuale Proprietà dell’Area ex Cattoi.
Espressi questi nostri dubbi, confidiamo in un Suo cenno di riscontro e, soprattutto, in un Suo doveroso chiarimento, in quanto portatori, come Comitato, di un interesse diffuso della Comunità a conoscere le sorti di tale importantissima area cittadina.
Fin da ora ringraziandoLa per l’attenzione accordataci, l’occasione ci è gradita per inviarLe i nostri più distinti saluti.
Per il Comitato Salvaguardia Area Lago
Maria Elisabetta Montagni
Marina Bonometti
Lorella Sitzia
Riva del Garda, 26 febbraio 2021.
One thought on “Lettera alla Sindaco Santi”